Строительно-техническая экспертиза

Строительно-техническая экспертиза — ряд мероприятий, которые позволяют установить соответствие или несоответствие объектов недвижимости требованиям СНиП, ГОСТ, нормативных актов РФ, регламентов. 

Для чего проводится строительно-техническая экспертиза

Разногласия достаточно часто возникают между заказчиком и подрядчиком, хозяевами смежных помещений, владельцами площадей и управляющей компанией. В первом случае экспертиза проводится для выявления дефектов, качества материалов, объема реализованных работ. Во втором — для оценки суммы ущерба, нанесенной со стороны виновника. 

Между владельцами площадей и управляющей компанией споры часто возникают из-за некачественного выполнения работ, срыва объемов и сроков, отказа от своих обязанностей. Все это приводит к невозможности эксплуатации здания или её затруднения. В таком случае испытания проводятся для оценки техсостояния объекта.

При проведении исследований определяются нарушения и недостатки, допущенные в ходе производства проектно-сметных, строительных, ремонтных и отделочных мероприятий. Оценивается достоверность сметы, соответствие/несоответствие объема, качества фактически выполненных работ нормативам и условиям договора.

Исследования также проводятся для оценки текущего состояния объекта, выявления дефектов, причин их возникновения, оценки стоимости капремонта или реставрации, а также принятия мер для продления сроков эксплуатации.

Проведение исследований позволяет:

• определить качество, объемы произведенных строительно-монтажных работ для урегулирования споров;

• оценить достоверность сметы, качество материалов;

• вовремя обнаружить дефекты исследуемого объекта, выявить их причины;

• определить физический износ конструктивных элементов;

• сделать выводы о надежности, безопасности конструкций;

• принять решение об эксплуатации объекта;

• оценить состояние здания в процессе купли-продажи;

• подсчитать объем убытков, нанесенных стороной-ответчиком;

• определить ущерб, полученный в случае пожара или стихийного бедствия;

• выявить нарушения перепланировки;

• выделить равные доли собственности владельцам недвижимости.

Когда требуется

Проведение экспертизы осуществляется при:

• возникновении разногласий между подрядчиком и заказчиком (или между физлицами), требующих безотлагательного урегулирования (в том числе в судебном порядке);

• необходимости выявления дефектов конструкций, определения их физического износа, оценки состояния объекта, пострадавшего в результате техногенной катастрофы или аварии;

• проведении плановых, внеочередных осмотров объекта;

• купли-продаже жилого дома, квартиры для определения их состояния, фактической стоимости.

Важно знать:

• заказчиком, подрядчиком (или между физическими лицами);

• хозяевами смежных помещений;

• владельцами площадей и управляющей компанией.

Виды экспертизы

Административные, жилые здания, сооружения, а также земельные участки, проектная, исполнительно-техническая документация, строительные материалы, оборудование, документы (договор на проведение работ, право владения собственностью) — все это объекты строительно-технической экспертизы. 

Выделяют 4 основных вида исследований:

• экспертиза зданий, сооружений — оценка текущего состояния объекта для решения широкого спектра задач (оценка объема выполненных работ, их качества, соответствие здания заявленному плану, пр.);

• оценка материалов — идентификация материалов, применяемых в ходе строительства объекта (сопоставление их с требованиями ГОСТ или техзадания);

• экспертиза проектной документации — выявление достоверности сметной стоимости, выявление случаев намеренного её завышения или занижения, доказательство факта использования материалов менее качественных, чем требуется в соответствии с нормативами;

• оценка участков земли — определение стоимости земли на момент исследования (с учетом всевозможных факторов).

Строительно-техническая экспертиза — вопросы

Проведение ряда исследовательских мероприятий позволит дать ответы на вопросы заказчика. Приведем список наиболее популярных запросов. 

• Соответствуют ли качество и объем ремонтно-отделочных (строительно-монтажных) работ строительным нормам и договору?

• Насколько достоверна и обоснована итоговая стоимость строительных работ, отраженная в актах?

• Какова стоимость устранения выявленных нарушений?

• Насколько качество используемых материалов соответствует ГОСТ или техзаданию?

• Являются ли обнаруженные дефекты следствием нарушения технологии строительства?

• Как оценить ущерб, нанесенный объекту вследствие пожара, стихийного бедствия, действий третьих лиц?

• Как определить дефекты по выполненным штукатурным работам фасада здания, каковы причины их возникновения?

Результаты работ

По завершении исследований заказчик получает заключение эксперта, которое содержит:

• выводы о техническом состоянии исследуемого объекта;

• результаты визуальной, инструментальной экспертизы;

• фотографии, чертежи, прочие графические материалы;

• рекомендации по эксплуатации здания.

Нормативная база

При подготовке заключения экспертизы используются нормативные документы:

• ГОСТ 31937-2011 «Здания, сооружения. Правила обследования, мониторинга технического состояния» (регламентирует требования к работам и их составу по получению информации, необходимой для контроля, повышения степени механической безопасности зданий, сооружений).

• Свод правил по проектированию, строительству СП 13-102-2003. 

«Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (принят постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003 г. N 153).

Кроме того, применяются все нормативные документы, связанные с материалами, конструкциями, в отношении которых проводится экспертиза.

Выводы

Строительно-техническая экспертиза используется в разрешении любых спорных вопросов по ремонту и строительству. Результаты исследований часто служат аргументом в ходе судебных разбирательств, связанных с некачественным выполнением работ, срывом объемов, сроков, отказом от обязанностей, необоснованным завышением сметы. 

Также проведение данных исследований может потребоваться для оценки техсостояния объекта перед запланированными работами по капремонту, реставрации, перевооружения. Стоимость и сроки реализации проекта определяются индивидуально под каждый проект.